TASALIA ha valorado la planta hotelera vacacional de la Isla de Mallorca

La planta hotelera vacacional de Mallorca en 2017 alcanzó un valor de 11.613 millones de euros (ver figura 1), con un promedio ponderado por habitación de 115.682 €. Se han valorado 665 establecimientos que cuentan con 100.345 habitaciones y un total de 224.253 plazas. Siendo el valor por categorías:

Categoría 3*: 86,997€ / habitación y valor absoluto de la planta de 3 estrellas de 3.885 millones de €.

Categoría 4*: 133.791€ / habitación y valor absoluto de 6.930 millones de €.

Categoría 5*: 211.937€ / habitación y valor absoluto de 817 millones de €.

Este estudio tiene como objetivo testigos de comparación para la tasación de hoteles vacacionales, reduciendo la incertidumbre y el riesgo sobre las tasaciones de inmuebles hoteleros vacacionales y dando soporte al análisis Big Data e Inteligencia Artificial.

El mercado hotelero no tiene testigos suficientes para tasación por comparativa, por lo que Tasalia desarrolló una metodología de acuerdo a la normativa, que a lo largo de 15 años ha permitido el perfeccionamiento del algoritmo dando como fruto un mapa de valor extraordinariamente preciso de testigos de tasación. El indicador (KPI) más utilizado en la tasación de inmuebles lleva el nombre de esta publicación, valor por “Metros2”, sin embargo, en el caso de la tasación de inmuebles ligados a explotación económica, los indicadores deben estar ligados a esa explotación que, para la hostelería, es el valor por habitación disponible o ValuePAR.

TASALIA en 2002, 2010, 2014 y ahora 2017, bajo la coordinación de su Consejero Delegado, Octavio Claro Izaguirre, ha realizado valoraciones masivas de la planta hotelera mallorquina en las que ha contado con la colaboración del experto en valoración masiva, el Dr. Arnoldus M. van den Hurk.

 

La estructura alojativa vacacional de la planta hotelera de Mallorca

El estudio se ha basado en los últimos datos aportados por el Instituto Balear de Estadística (https://ibestat.caib.es/ibestat/inici). La tipología de alojamientos tratados son los hoteles (H), los hoteles apartamentos (HA) y las Ciudades de Vacaciones (CV). Se ha aplicado un algoritmo de conversión para unificar en 3 categorías: 3, 4 y 5 estrellas y, de este modo, surgen las tres categorías:

3 estrellas la componen los CV2*, H3*, H3* superior y los HA3*. Un conjunto de 326 establecimientos, 104.198 plazas y 45.167 habitaciones. Un 45% del total de habitaciones y 49% de establecimientos.

4 estrellas responde a la suma de los CV3*, H4*, y H4* superior que representan 307 establecimientos, 112.301 plazas y 51.385 habitaciones. Resultan ser el 51% del total de habitaciones y el 46,17% de los establecimientos.

5 estrellas comprende las categorías del Govern de les Illes Balears: H5*, H5 G. L., HA5* que suman 32 establecimientos, 7.754 plazas y 3.793 habitaciones. Representan el 3,8% de habitaciones y el 4,81% de establecimientos.

 

La equivalencia entre zonas turísticas y municipios de la isla es la siguiente: respondiendo al nombre de los municipios tenemos: Pollença y Alcúdia, Muro y Santa Margalida y Artá y Capdepera. Mientras que Mallorca Llevant incluye Son Servera, Sant Llorenç d’es Cardassar, Manacor y Felanitx. La zona turística Mallorca Sud son Santanyí, Ses Salines y parte de Llucmajor; Platja de Palma comprende Palma (no ciudad) y S’Arenal de Llucmajor; Mallorca Ponent es parte de poniente de Palma, Calvià y Andratx.

 

El valor por habitación en Municipios y Zonas Turísticas

El Valor por habitación (ValuePAR) en los Municipios Turísticos de la categoría 3 estrellas se encuentra en una horquilla de 60.000€ a casi 100.000€. Las 4 estrellas entre los 80.000€ y casi 150.000€ y las 5 estrellas entre los 140.000€ y casi 250.000€.

En cuanto ValuePAR por Zonas turísticas los 3 estrellas están entre los 74.000 € y casi 100.000 €, los de 4 estrellas entre los 125.000 € y 143.000 € y los de 5 estrellas entre los 178.000 € y los 235.000 €.

 

El valor de la planta por Municipios

El ValuePAR de los 17 municipios turísticos analizados tiene máximos en Pollença (120.385€), San Llorenç d’es C. (139.000€), Playa de Palma (122.282€), Palma Ponent (123.407€) y Calvià (125.165€). Los mínimos pertenecen a St Margalida (79.798€) y Manacor (71.083€).

Por categorías, las 3 estrellas tienen máximo en St. Llorenç des C. (97.019€) y mínimo en Sta. Margalida (58.962€). Las 4* un máximo en Muro (152.420€) y el mínimo en Felanitx (138.598€). Las de 5* un máximo en St. Llorenç des C. (249.877€) y mínimo en Felanitx (186.369€).

 

El valor de la planta por Zonas Turísticas

La figura 2 ilustra el ValuePAR de las zonas turísticas los resultados más relevantes son para las 3 estrellas un máximo en Mallorca Ponent (97.173€) seguido por Platja de Palma (92.501 €) y el mínimo en Mallorca Sud (74.085€). Para las 4* el máximo está en Pollença y Alcudia (143.193€) y el mínimo en Artà y Capdepera (125.231€). Las de 5* apunta a un mínimo en Mallorca Sud (178.726€) y un máximo en Pollença y Alcúdia (235.333€). El promedio ponderado de las tres categorías desarrolla un máximo en Mallorca Ponent (124.639€) y un mínimo en Mallorca Sud (106.986 €), mientras que el ValuePAR para el conjunto de Mallorca es de 115.682 €.

El valor entre 2002 y 2017

La figura 3 ilustra la evolución del valor de Mallorca en 2002, 2014 y 2017, y de las Illes Balears (2002). En 2017 fue de 11.631.877.915 €, ha crecido un 133,65% con respecto a la planta del 2002, y casi el doble de las Baleares en 2002 (un 188,2%).

Con respecto a cada categoría hotelera:

La planta de 3* de 2017, con menor número de habitaciones y establecimientos, es un 25,75% superior a la de 2002.

Las 4* poseen son un 319% superior al 2002, debido al considerable número de categoría 3* del 2002 que ha ido mejorándose pasando a la categoría 4*.

La 5*, con una planta hotelera mayor, es un 257,37% superior al 2002.

Si observamos la repartición del valor absoluto por categoría podemos indicar que, con respecto al valor de 2002:

La 3* creció en un 17,50% en 2014 y un 25,75%.

La 4* creció un 19,29% en 2014 y un 319% en 2017.

La 5* creció un 18,94% en 2014 y un 133,65% en 2017.

Metodología de Valoración

La técnica de valoración utilizada en estos estudios es la “Banda de Inversión utilizando un año estabilizado (técnica nº 5 del Dr. Jan de Roos y Stephen Rushmore); que posteriormente ha aplicado HVS International en la Valoración del Índice Hotelero de Ciudad. TASALIA, durante estos 28 años de experiencia (se fundó en 1990), acomodó esta metodología aplicándola en hostelería vacacional con sus problemas específicos como la estacionalidad. Esta técnica se expresa mediante la fórmula entre el “coste medio ponderado del capital”, o WACC. El estudio ha tomado un WACC del 6,5% para el 2017.

Se han tenido en cuenta:

Los ingresos por habitación disponible o RevPAR = Tarifa diaria promedio (ADR) * tasa de ocupación.

Los beneficios brutos por habitación (GOPPAR) se reparten el propietario del inmueble y el gestor. Tomamos el del propietario o GOPPAR II (equivale a EBITDA).

ValuePAR = EBITDA por Habitación Disponible / el WACC.

El GOPPAR II =  RevPAR * % GOP II* días abiertos y disponibles durante el año.

El ValuePAR = GOPPAR II / WACC

Estos algoritmos facilitan la generación de testigos de valoración hotelera en toda la España vacacional ya que el INE y autonomías ofrecen actualmente los datos en bruto (RevPAR, ADR, ocupación). Pueden ser muy útiles para el análisis de Big Data e Inteligencia Artificial donde el conocimiento del sector que tiene TASALIA puede reducir en tiempo y coste de generación de Mapas de Valor por regiones, municipios, zonas turísticas, etc. Asimismo, es aplicable a otros destinos turísticos como República Dominicana, Croacia, Túnez, México, etc. Desde TASALIA estamos convencidos de que este estudio ayudará a un mayor conocimiento y precisión en las tasaciones de hoteles vacacionales.

 

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