Tasalia ha valorado la planta hotelera vacacional de la Isla de Mallorca y de las Islas Canarias en 2018

1. Valoración de la planta hotelera de Mallorca

La planta hotelera vacacional de Mallorca en 2018 alcanzó un valor de 12.145 millones de euros (11.613 en 2017), con un valor por habitación de 115.994€(115.682; 2017). Se han valorado 692 establecimientos (665; 2017) que cuentan con 104.305 habitaciones (100.345; 2017) y un total de 230.905 plazas (224.253; 2017). Siendo el valor por categorías (Figura 1):

Categoría 3*: 88.415€ por habitación con respecto a los 86,997€ de 2017 y valor absoluto de la planta de 3 estrellas de 3.260 millones € (3.885; 2017).

Categoría 4*: 126.092€ habitación (133.791€; 2017) y valor absoluto de 7.923 millones € (6.930; 2017).

Categoría 5*:201.456 € por habitación (211.937€; 2017) y valor absoluto de 962 millones € (817; 2017).

Este estudio tiene como objetivo testigos de comparación para la tasación de hoteles vacacionales, reduciendo la incertidumbre y el riesgo sobre las tasaciones de inmuebles hoteleros vacacionales.

La ley de Tasación Inmobiliaria dice que a falta de testigos de valoración buenos se deben emplear los estudios sectoriales expertos como apoyo para las comparativas. Así pues si en un lugar no tuviésemos suficientes testigos para valorar un inmueble por comparativa (de compraventas) servirían los datos de expertos.

En el caso de Tasalia es aun más evidente ya que es muy difícil encontrar testigos de compraventa hotelera para poder hacer  comparativas en la tasación, por lo que este estudio genera testigos sobre la base del valor por habitación

El mercado hotelero no tiene testigos suficientes para tasación por comparativa, por lo que Tasalia desarrolló una metodología de acorde con la ley que a lo largo de 17 años ha permitido el perfeccionamiento del algoritmo dando como fruto un mapa de valor extraordinariamente preciso de testigos de tasación. El indicador clave (KPI) utilizado en la tasación de inmuebles son euros por metro cuadrado; no obstante, en el caso de la tasación de inmuebles ligados a explotación económica, los indicadores deben estar ligados a esa explotación que, en hostelería, se refiere al valor por habitación disponible o ValuePAR.

Tasalia,  en 2002, 2010, 2014, 2017 y ahora en 2019 bajo la coordinación de su Consejero Delegado, Octavio Claro Izaguirre, ha realizado valoraciones masivas de la planta hotelera mallorquina, este año también de las Islas Canarias, con las que han contado con la colaboración del experto en valoración masiva, el Dr. Arnoldus M. van den Hurk.

La estructura alojativa vacacional de la planta hotelera de Mallorca en 2018

El estudio se ha basado en los últimos datos aportados por el Instituto Balear de Estadística (https://ibestat.caib.es/ibestat/inici). La tipología de alojamientos tratados son los hoteles (H) y los hoteles apartamentos (HA). Se ha aplicado un algoritmo de conversión para unificar en 3 categorías: 3, 4 y 5 estrellas de los que surgen las siguientes tres categorías:

3 estrellas la componen los H3*, H3* superior y los HA3*. Un conjunto de 284 establecimientos, 86.579 plazas y 37.542 habitaciones.

4 estrellas corresponden a la suma de los H4*, H4* superior y HA 4* que representan 369 establecimientos, 134.622 plazas y 62.020 habitaciones.

5 estrellas comprenden las categorías del H5*, H5 G. L., HA5* que suman 39 establecimientos, 9.704 plazas y 4.742 habitaciones.

El valor por habitación por Zonas Turísticas Y Municipios (Figura 1)

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El valor por habitación por Municipios se resume en:

3, 4 y 5: máximo en Pollença (165.004€) y mínimo en Ses Salines (66.909€)

3 estrellas: máximo en Pollença (129.088€) y mínimo Artà (60.519€).

4 estrellas: máximo en Pollença 167.375€ y mínimo en Llucmajor (85.364€).

5 estrellas: máximo en Pollença (282.545€) y mínimo en Llucmajor (119.211.

En cuanto a las Zonas Turísticas:

3, 4 y 5 estrellas: máximo en Pollença-Alcudia (132.383€) y un mínimo en Mallorca Llevant (94.608€).

3 estrellas: máximo en Pollença-Alcudia (116.626€) y mínimo en Mallorca Llevant (72.162€).

4 estrellas: máximo en Mallorca Ponent (134.436€) y mínimo en Mallorca Sud (102.806€).

5 estrellas: máximo en Mallorca Ponent (234.507€) y mínimo en Mallorca Sud (168.398€).

El valor entre 2002 y 2018

El valor absoluto de la planta hotelera de Mallorca en 2018 fue de 12.145.484.675 €, creció un 243,97% con respecto a la planta del año 2002.

Entre el 2017 y 2018 se incrementó en un 4,41%

la de 3 estrellas descendió en un 1,61%,

la de 4 estrellas creció un 14,32%

y la de 5 estrellas también subió en un 17,78%.

Los incrementos de 4 y 5 estrellas son debidos principalmente al aumento de habitaciones en estas categorías.

2. Valoración de la planta hotelera de las Islas Canarias (Figura 2)

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La planta hotelera vacacional de Canarias en 2018 alcanzó un valor de 19.066 millones de euros), con un valor por habitación de 166.011€. Se han valorado 468 establecimientos que cuentan con 114.849 habitaciones y un total de 210.295 plazas. Siendo el valor por categorías:

Categoría 3*: 120.062€ por habitación y valor absoluto de 4.546 millones €.

Categoría 4*: 164.002€ habitación y valor absoluto de 10.109 millones €.

Categoría 5*:287.402€ por habitación y valor absoluto de 4.412 millones €.

La estructura alojativa de Canarias

El estudio se ha basado en los últimos datos aportados por el Instituto Canario de Estadística (ISCAT) y TURIDATA (2018). Se ha aplicado un algoritmo de conversión para unificar en 3 categorías: 3, 4 y 5 estrellas de los que surgen las siguientes:

3 estrellas: Un conjunto de 161 establecimientos, 49.528 plazas y 37.860 habitaciones (hoteles 3* y 3* provisional).

4 estrellas: Representan 248 establecimientos, 128.853 plazas y 61.638 habitaciones (hoteles 4* y 4* provisional).

5 estrellas comprenden 59 establecimientos, 31.914 plazas y 15.351 habitaciones (hoteles 5* gran lujo, 5* lujo, 5* gran lujo provisional, 5* lujo provisional, 5* y 5* provisional).

El Valor por Islas y Municipios turísticos

El informe ilustra el valor por habitación, establecimiento y absoluto en los municipios de las Islas Canarias.

Se resume en la siguiente horquilla de valores promedio por habitación:

Lanzarote  con un valor absoluto de 2.171 millones de euros y con los municipios de Arrecife, Teguise, Tías, Yaiza y el Resto.

Fuerteventura Valor absoluto de la planta de 2.369 millones de euros con los municipios de  Antigua, La Oliva, Pájara, Puerto del Rosario y Resto.

Gran Canaria: valor absoluto 5.278 millones de € y los munición de Mogán, Las Palmas de Gran Canaria, San Bartolomé de Tirajana (4.004 millones) y Resto.

Tenerife: valor absoluto de 8.624 millones de € y los municipios de Adeje (4.461 millones), Arona (2.331 millones), Puerto la Cruz (1.097 millones), Santa Cruz de Tenerife, Santiago de Teide y el Resto.

La Gomera: valor absoluto de 101 millones de € con el municipio de San Sebastián y el Resto.

La Palma: valor absoluto de 102 millones de € con municipios de Breña Baja, Fuencaliente de la Palma y el Resto.

Hierro: valor absoluto de 1,67 millones de € y municipio de Valverde y el Resto.

En cuanto a las Islas el valor por habitación (Figura 2):

3, 4 y 5 estrellas: máximo Gran Canaria (185.081€) y seguido de Tenerife (157.655€) y Lanzarote (154.236€) y el mínimo en Hierro (50.476€).

3 estrellas: máximo en Gran Canaria (134.257€), seguido de Tenerife (124.353€) y de Fuerteventura (123.849€) y el mínimo Hierro (50.476€).

4 estrellas: lidera Gran Canaria (179.784€), seguido Gomera (164.536€) y Fuerteventura (154.888€) siendo La Palma el mínimo (60.783€).

5 estrellas: máximo en Gran Canaria (286.078€) seguido de Tenerife (286.504€) y el inferior Lanzarote (245.147€).

Comparativa entre Mallorca y las Islas Canarias (Figura 3)

Valor por habitación

El informe realiza comparativas entre las zonas turísticas de Mallorca y cada una de las Islas y por cada una de las categorías. En la figura 3 se puede observar la comparativa del valor por habitación promedio. Los valores de Canarias (166.011€) superan en un 43% a los de Mallorca (115.994€) debido principalmente a su baja estacionalidad. En la parte superior, Gran Canaria (185.081€) supera a Pollença-Alcudia (132.382€), mientras que en la parte inferior Mallorca – Llevant (94.608€) supera a El Hierro (50.476€).

En términos generales, Mallorca y Canarias tienen casi las mismas habitaciones de 3 y 4 estrellas, sin embargo, Canarias tiene casi 4 veces más habitaciones de 5 estrellas.

Metodología de Valoración

La técnica de valoración utilizada en estos estudios es la “Banda de Inversión utilizando un año estabilizado” (Dr. Jan de Roos y Stephen Rushmore), que posteriormente ha aplicado HVS International en la Valoración del Índice Hotelero de Ciudad. En estos 17 años de experiencia, Tasalia ha armonizado esta metodología aplicándola a la hostelería vacacional. Esta técnica se expresa mediante la fórmula entre el GOP el “coste medio ponderado del capital”, o WACC. El estudio ha tomado un WACC del 6,44% para el 2018.

Los algoritmos de Tasalia facilitan la generación testigos de valoración hotelera en toda la hostelería vacacional que son muy útiles para el análisis de Big Data e Inteligencia Artificial en la valoración de inmuebles hoteleros, ya que estos análisis reducen el tiempo y coste de generación de Mapas de Valor por regiones, municipios, zonas turísticas, etc. Asimismo, es aplicable a otros destinos turísticos españoles o de la República Dominicana, Croacia, Túnez, México, etc. Desde Tasalia estamos convencidos de que este estudio ayudará a un mayor conocimiento y precisión en las tasaciones de hoteles vacacionales.

Descargar informe Mallorca aquí

Descargar informe Canarias aquí



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